DOM
Sakens bakgrunn
Willy Andresen og Øyvind Stubberud bor begge på Sætre i Asker kommune. De har kjent til hverandre i lang tid, men ikke hatt noe nært vennskap.
Andresen er 63 år og har vært uføretrygdet etter et hjerneslag i 2016. Fastlegen hans har i en erklæring av 6. juni 2019 beskrevet ham slik:
«denne pasienten har gjennomgått større hjerneslag 2016 og har etter dette hattproblemer med mental arbeidskapasitet som er nedsatt. kjentehukommelseproblemer. det er også kjent at han i flere år har slitt med alkoholisme og at hans økonomi har vært administrert inntil nylig av NAV dvs siden 2016. han har da åpenbart en kjent dårlig evne pga helse til å ivareta egne interesser.»
Andresen bor i barndomshjemmet sitt i Røykåsveien 12, som han arvet da faren gikk bort i 2009. Huset var ikke vedlikeholdt utvendig siden 2004. Noe før 2016 tok Andresen opp etlån for å reparere taket. Han lånte samtidig penger til kjøp av bil. Han kjøpte aldri noen bil, og sier selv at han «tullet bort» pengene. Etter hvert fikk han etablert en avtale om frivillig offentlig forvaltning av økonomien gjennom Nav. Ordningen innebar at Nav betalte faste utgifter og at Andresen fikk utbetalt 1 500 kr i uken til mat og annet forbruk. I mars 2019hadde han en gjeld på ca. 750 000 kr.
Stubberud er 52 år og jobber som salgssjef innen IT. Han kom i prat med Andresen om hans økonomiske stilling, og Andresen ba flere ganger om å få låne mindre beløp til sigaretter og lignende. I løpet av 2018 snakket de om at Stubberud kunne kjøpe Andresens eiendom. Stubberud tok kontakt med en lokal advokat på Sætre, og det ble avholdt minst to møter på advokatens kontor hvor både Andresen og Stubberud var til stede.
Den 18. mars 2019 inngikk partene avtale om at Stubberud skulle overta Andresens boligeiendom. Andresen opprettet samtidig et testament som innebar at Stubberud skulle arve den samme eiendommen. Testamentet var ugjenkallelig i fem år.
Prisen for eiendommen ble satt til 2 700 000 kr, i tråd med en prisvurdering Andresen hadde innhentet i november 2017. Prisvurderingen opplyser at boligens bruttoareal er 140m2, med en tomt på 1981 m2. Boligen er fra 1910 med behov for generell oppgradering.Beliggenheten beskrives som god.
Andresen har i etterkant av avtaleinngåelsen hevdet at han ikke mente å selge hele eiendommen, men kun en del av tomten. Andresen mener at både avtalen og testamentet er ugyldig. Stubberud mener avtalen gjelder hele eiendommen, og at dette var klart for begge parter.
Andresen klaget Stubberud inn for forliksrådet med krav om at avtalen og testamentet ble kjent ugyldig. Forliksrådet innstilte saken 28. januar 2020. Partene forhandlet deretter om ulike minnelige ordninger, men kom ikke til enighet. Ved stevning av 13. oktober 2020 brakte Andresen saken inn for tingretten.
Hovedforhandlingen ble avhold 7. og 8. april 2021. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt 7 vinter, og ført de dokumentbevisene som er markert i vedlegget til rettsboken.
Willy Andresen har i det vesentlige anført følgende:
Både avtalen og testamentet er ugyldig. Det rettslige grunnlaget er avtalelovens § 36. For testamentets del kan ugyldighet også følge av arveloven § 63.
Avtalen er så komplisert og uklar at den objektivt sett er vanskelig å forstå. I tillegg harAndresen et lavt funksjonsnivå. Andresen undertegnet avtalen i den tro at han solgte en del av tomten. Dette var også en løsning partene hadde snakket om tidligere. Stubberud kjente til Andresens manglende evne til å ivareta sine egne interesser.
Avtalen er heller ikke tilstrekkelig balansert. Stubberud har ervervet en verdifull eiendom, mens Andresen risikerer å måtte betale for å leie en leilighet resten av livet.
Andresen er knyttet til barndomshjemmet sitt og har aldri ønsket å flytte derfra.
Willy Andresen har nedlagt slik påstand:
1. Avtale av 18.03.2019 om erverv av Røykenåsen 12 i Sætre, gnr. 57 bnr. 22 i Hurum, erugyldig.
2. Testament av 18.03.2019 fra Willy Andresen kjennes ugyldig.
3. Willy Andresen tilkjennes sakens omkostninger.
Øyvind Stubberud har i det vesentlige anført følgende:
Det er ikke grunnlag for å sette avtalen eller testamentet til side etter avtaleloven § 36.Vilkårene for ugyldighet i arveloven § 63 er heller ikke oppfylt.
Hovedelementene i avtalen er klare. Avtalen er balansert, rimelig og ivaretar begge parters interesser. I forkant av avtaleinngåelsen ble det avholdt flere møter med advokatØvergaard som forklarte avtalens innhold for Andresen.
Øyvind Stubberud har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt:
1. Avtale om erverv av løsningsrett til Røykenåsveien 12, 3475 Sætre mellom Willy Andresen og Øyvind Stubberud er gyldig.
Subsidiært, og for det tilfelle at ervervet av løsningsrett er ugyldig:
2. Avtalen om erverv av løsningsrett til Røykenåsveien 12, 3475 Sætre mellom WillyAndresen og Øyvind Stubberud slettes, mot at Willy Andresen tilbakebetaler kr. 762 901 til Øyvind Stubberud med tillegg av rente fastsatt etter rettens skjønn fra 29.04.2019 til betaling finner sted.
I alle tilfeller:
3. Willy Andresens testament datert 18.03.2019 er gyldig.
4. Willy Andresen dømmes til å betale Øyvind Stubberuds saksomkostninger.
Rettens vurdering
1. Rettslige utgangspunkter
Retten skal ta stilling til om avtalen av 18. mars 2019 skal settes til side i medhold av avtaleloven § 36. Andresen har ikke nedlagt påstand om delvis tilsidesettelse eller endring av avtalen, og under hovedforhandlingen ble det presisert at påstanden om ugyldighet var å forstå som en påstand om at avtalen ble satt fullstendig til side.
Avtaleloven § 36 har følgende ordlyd:
«En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.
Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig. …»
For at en avtale skal kunne settes til side må det altså være «urimelig» eller «stride mot god forretningsskikk» å gjøre den gjeldende. Det som strider mot god forretningsskikk vil normalt også være urimelig, og i vår sak har ikke dette alternativet noen selvstendig betydning. Drøftelsen nedenfor vil derfor gjelde urimelighetsvilkåret.
Som ordlyden viser beror urimelighetsvurderingen ikke bare på avtalens innhold, men også på partenes stilling og måten avtalen ble inngått på. Også senere inntrådte forhold kan tas i betraktning.
Bestemmelsen gir retten en vid adgang til å sette avtaler til side ut fra konkrete rimelighetsbetraktninger. Det klare utgangspunktet er imidlertid at inngåtte avtaler skal holdes. Det fremgår også av forarbeidene at ikke enhver skjevhet i et avtaleforhold gir grunnlag for å sette avtalen til side, jf. Ot.prp.nr.5 (1982–1983) side 30:
- 5 - 20-145726TVI-AHER/1«Selv uten noe tilleggsvilkår i lovteksten, er det på det rene at domstolene vil stille visse krav før avtalevilkår blir satt til side som urimelige. Slik tilsidesettelse vil neppe skje uten at domstolene finner urimeligheten klart eller tydelig påvist. Det ligger også i formuleringen «urimelig» at et vilkår må være positivt urimelig for at det skal kunne lempes; det er selvfølgelig ikke nok at det kan tenkes rimeligere løsninger. «Urimelig» må oppfattes som et i seg selv ganske strengt kriterium, som det ikke vil være kurant å påberope. En formulering om «klart» urimelig i selve lovteksten, vil imidlertid lett virke som et ytterligere krav om kvalifisert urimelighet(ikke bare om tydelig eller utvilsom urimelighet), som man altså ikke finner ønskelig».
Høyesterett har i sin praksis fulgt opp disse forutsetningene fra forarbeidene, jf. blant annetRt-2013-388. I Rt-2013-769 uttaler Høyesterett at «det er klart dekkende å si at det er taleom en heller snever unntaksbestemmelse.»
Det er således de klare, i betydningen tydelige, urimeligheter som kan sensureres med hjemmel i bestemmelsen, jf. Rt-2012-355. Det avgjørende er, som det uttrykkes i proposisjonen på side 30, «om vilkåret i det konkrete tilfelle er så urimelig at dommeren ikke finner å kunne opprettholde det uforandret»
2. Bakgrunnen for avtalen og avtaleinngåelsen
Det er uklart hvem av partene som tok det første initiativet til å opprette avtalen. Andresen hadde imidlertid vurdert å selge en del av tomten sin i noe tid, og hadde nevnt dette forflere enn Stubberud. Andresen hadde problemer med å betale gjelden han hadde pådratt seg og han ønsket å avslutte ordningen hvor Nav styrte økonomien. Andresen ba også Stubberud om hjelp til å inndrive penger han hadde lånt ut til en bekjent. Ifølge Stubberud var Andresen fortvilt over sin egen situasjon, og sa at ingen i familien brydde seg om ham og at han ønsket å dø.
Etter rettens syn er det ingen tvil om at Andresen var i en vanskelig økonomisk situasjon, og at dette var bakgrunnen for at partene begynte å vurdere mulige løsninger sommeren 2018. Stubberud har forklart at han ønsket å hjelpe Andresen, samtidig som han så et økonomisk potensiale i Andresens eiendom. Boligen var gammel og dårlig vedlikeholdt, men lå innenfor et område hvor private aktører hadde lansert større utbyggingsplaner.Dersom planene ble realisert ville Andresens hus kunne rives og erstattes med leilighetsbygg.
Stubberud har opplyst at han engasjerte advokat Øvergaard for å bistå med å sette opp enavtale som ivaretok begge parters interesser. Øvergaard har i sin forklaring bekreftet at hanfikk i oppdrag å utforme en balansert avtale.
Ifølge Øvergaard ble det gjennomført minst to møter hvor både Andresen og Stubberud var tilstede. Ett av møtene varte i mellom 2 og 2,5 timer, og avtalen ble grundig forklart for Andresen. Andresen fikk også med seg et avtaleutkast hjem etter ett av møtene. Etter Øvergaards syn var det ingen tvil om at Andresen forstod at avtalen gjaldt hele boligeiendommen. Andressen var blant annet opptatt av at leiligheten han skulle få dersom utbyggingsplanene ble realisert skulle ha samme utsikt som han har fra huset sitt i dag. Ifølge Øvergaard fremstod det som et betydningsfullt valg for Andresen på sikt å skulle flytte fra barndomshjemmet til en leilighet, og dette var derfor noe Andresen hadde et bevisst forhold til i møtene.
Øvergaard oppfattet Andresens situasjon slik at han ville være tjent med å få en ny og enklere bolig, men at han ikke hadde tilstrekkelige midler til å skaffe seg dette. Øvergaard mente at avtalens bestemmelser om beregning av verdier nok var vanskelig å forstå fullt utfor Andresen. I møtene hadde han derfor opplyst at beregningene ble gjort på samme måte som i den nå opphevede lov om arveavgift. Andresen ga uttrykk for at han var fornøyd med denne forklaringen. Hovedelementene i avtalen var det etter Øvergaards syn ingen tvil om at Andresen forstod; hele eiendommen var omfattet og Andresen skulle i utgangspunktet betale for å bo i en nybygd leilighet gjennom verdien av boligen sin. At avtalen omfattet hele eiendommen underbygges også av at verdivurderingen som lå til grunn for oppgjøret var innhentet av Andresen selv og at denne gjaldt både bolig og tomt.
Andresen forklarte under hovedforhandlingen at både avtalen og testamentet som ble underskrevet på advokat Øvergaards kontor lå skult under en stor bunke papirer. Han kunne derfor ikke se hva han skrev under på. Han skal ha forsøkt å trekke ut arket han ble bedt om å undertegnet for å se hva dette var, men en person i rommet skal da ha lagt hånden tungt på papirbunken slik at arket satt fast. Han skrev derfor under uten å se hva dokumentet gjaldt og trodde han hadde skrevet under på en avtale om salg av en del av tomten.
Etter rettens syn er Andresens forklaring om hvordan avtalen ble underskrevet ikketroverdig. På rettens spørsmål hadde han ingen forklaring på hvordan han fikk skrevetunder på både avtalen og testamentet, samt påført initialene sine på alle avtalens sider, nårdisse lå skjult under en bunke med andre papirer. Både Stubberud og advokat Øvergaardvar klare på at avtaleinngåelsen ikke foregikk på den måten Andresen forklarte. Andresensprosessfullmektig presiserte også at han ikke ville anføre at egen parts forklaring skullelegges til grunn på dette punktet.
3. Partenes stilling
Når det gjelder Andresens mentale kapasitet bemerker retten at legen som skrev erklæringen gjengitt ovenfor ikke er ført som vitne, uten annen forklaring enn at dette ikke var ansett som nødvendig. Det er heller ikke ført andre vitner som på faglig grunnlag kan si noe om Andresens kognitive evner. Andresen har imidlertid ført tre venner/bekjente, samt ektemannen til en kusine, som vitner. Vitnene beskriver Andresen som hjelpsom grensende til dumsnill, noe enkel, godtroende og lett å lede. Ektemannen til Andresens kusine, Truls Nygård, anslo Andresens mentale kapasitet som sammenlignbar med en 12-15-åring, men at dette svingte både opp og ned. Han mente Andresens forståelsesnivå på det verste kunne sammenlignes med en femåring.
Advokat Øvergaard var som nevnt ovenfor ikke i tvil om at Andresen forstod hva avtalen gikk ut på. Vitnet Tom Bratlie er sønn av en av Andresens kusiner men innkalt som vitne av Stubberud. Han ga uttrykk for at det var vanskelig å tro at Andresen ikke innså rekkevidden av avtalen. Bratlie mente det ikke var grunnlag for å si at Andresen har en redusert mental kapasitet, men snarere at han er en spesiell personlighet. Bratlie understreket samtidig at han ikke hadde noen kompetanse som gjorde ham i stand til å vurdere Andresens evnenivå nærmere.
Det er opplyst at Andresen tidligere ikke har klart å styre sin egen økonomi, og at han har hatt behov for bistand fra Nav i denne forbindelse. Det er også opplyst at han har hatt et hjerneslag som ifølge fastlegen har medført nedsatt «mental arbeidskapasitet». Det er imidlertid ingen tvil om at han både har, og har hatt, rettslig handleevne. Han har heller ingen diagnose og hans kognitive funksjonsnivå har ikke vært utredet. Han har på egenhånd tatt opp banklån med sikkerhet i boligen og innhentet en verdivurdering fra megler for dette formålet.
Etter rettens syn gir bevisførselen et forholdsvis svakt grunnlag for å vurdere Andresens kognitive funksjonsnivå. Ut fra en samlet vurdering av opplysningene i saken, herunderAndresens egen forklaring og opptreden i retten, legger imidlertid retten til grunn at han kan ha en noe begrenset evne til å sette seg inn i og forstå alle virkninger av en komplisert avtale. Retten legger videre til grunn at Andresen lett kan bli påvirket av personer han har tillit til.
Stubberud fremstår som klart mer ressurssterk enn Andresen. Ut fra bevisførselen er det imidlertid ikke grunnlag for å beskrive Stubberud som en profesjonell eiendomsutvikler, slik Andresen har hevdet.
På bakgrunn Andresens personlige forutsetninger mener retten at Stubberud burde ha sørget for at Andresen hadde med seg en egen rådgiver eller støtteperson i kontraktsforhandlingene. Til tross for Stubberuds intensjon om å opprette en balansert avtale som ble grundig forklart, var det en klar risiko for at Andresen kunne komme til å endre mening på et senere tidspunkt. Én effekt av avtalen var at Andresens slektninger kunne få sin arv betydelig redusert, og det kan ikke ha fremstått som helt usannsynlig at en eller flere av disse ville reagere på avtalen og at dette igjen kunne påvirke Andresen.
Retten kan imidlertid ikke se at det er ført bevis for at Andresens kognitive funksjonsnivå var så lavt at han ikke forstod avtalens hovedinnhold. På bakgrunn av det ovenståendelegger retten til grunn at Andresen forstod at avtalen omfattet hele eiendommen.
4. Avtalens innhold
Retten skal foreta en konkret helhetsvurdering av avtalens rimelighet. I dennehelhetshetsvurderingen legges det stor vekt på at avtalen etter sitt innhold fremstår sombalansert, og at den ikke kan sies å ha en urimelig virkning for Andresen. Hovedinnholdet iavtalen er som følger:
1. Stubberud erverver en rett (løsningsretten) til å overta Andresens eiendom for2 700 000 kr.
2. Stubberud betaler 800 000 kr for løsningsretten, som i hovedsak benyttes til å sletteAndresens gjeld.
3. Resten av vederlaget (løsningssummen) gjøres opp ved at Andresen gis en livsvarigbruksrett til en to-roms leilighet i et nybygg på eiendommen eller i nærheten av denne.
4. Bruksrettens verdi fastsettes i samsvar med den tidligere arveavgiftsloven § 13.
5. Dersom nåverdien av bruksretten overstiger løsningssummen skal det betales leie, menmed en begrensning ut fra Andresens økonomiske stilling.
6. Dersom nåverdien av bruksretten er mindre enn løsningssummen, utbetales differansentil Andresen ved etableringen av bruksretten.
7. Andresen kan bo i boligen frem til innløsning skjer, og Stubberud bekoster nødvendigvedlikehold i denne perioden.
Prisen er satt i samsvar med verdivurderingen Andresen selv hadde innhentet fra eiendomsmegler i november 2017. Andresen har under hovedforhandlingen gitt uttrykk for at markedsverdien i mars 2019 var høyere enn 2,7 millioner kroner. Dette er ikke forsøkt dokumentert ved innhenting av takst eller føring av sakkyndige vitner. Vitnet Tom Bratlie er en av initiativtagerne til utbyggingsplanene i området der boligen ligger, og har kjøpt to eiendommer i nærheten. Retten legger til grunn at han er godt kjent med både prisnivået og den aktuelle eiendommens beskaffenhet. Bratlie mente prisen på 2,7 millioner kroner fremstod som «ganske riktig», og la blant annet vekt på at tomten var delvis bratt og med en mindre hensiktsmessig adkomst med tanke på utbygging. Retten kan etter dette ikke se at det er holdepunkter for at markedsverdien oversteg prisen som ble lagt til grunn i avtalen.
Bruksverdien av leiligheten skal fastsettes i samsvar med den nå opphevede arveavgiftsloven § 13. Dette innebærer at det først beregnes en årlig verdi av bruksretten, som settes til 4 % av leilighetens markedsverdi. Dette er imidlertid ikke beløpet Andresen skal betale, og heller ikke beløpet som vil være avgjørende for om han må betale leie på et senere tidspunkt, slik Andresen synes å ha trodd. Henvisningen til arveavgiftsloven innebærer at den årlige verdien av bruksretten skal kapitaliseres. Det beregnes med andre ord en nåverdi av den fremtidige bruksretten ut fra arveavgiftslovens tabell for antatt levealder og med arveavgiftslovens kapitaliseringsfaktor.
Stubberud fremla under hovedforhandlingen regnestykker som viste at Andresen først må betale leie dersom markedsverdien av en ny leilighet overstiger 4 millioner kroner. Blant annet på bakgrunn av Øvergaards forklaring antar retten at det vil være mulig å finne en egnet to-roms leilighet på Sætre innenfor dette prisnivået. Avtalen innebærer imidlertid at det uavhengig av leilighetens verdi ikke kan kreves leie av Andresen med mindre han haren disponibel inntekt som overstiger livsoppholdssatsen til Statens innkrevingssentral med minst 2 000 kr per måned, det vil si en inntekt på ca. 11 000 kr per i dag. Til sammenligning hadde Andresen ca. 6 000 kr disponibelt per måned da avtalen ble inngått.
Etter rettens syn legger avtalen opp til en balanse mellom ytelsene, ved at en dyr leilighet vil kunne utløse et krav om leie, mens en rimeligere leilighet vil resultere i en utbetaling tilAndresen. Stubberuds beregning viste at dersom markedsverdien av leiligheten utgjør 3millioner kroner vil Andresen få utbetalt ca. 414 000 kr. Dette betyr at dersom Andresen får en leilighet til omtrent samme verdi som dagens bolig, vil avtalen innebære at han fritas for en tyngende gjeldsbyrde og samtidig får utbetalt en betydelig engangssum. Han vil dessuten være sikret bolig i et attraktivt område han har tilhørighet til for resten av livet.Dersom avtalen ikke hadde kommet i stand er det en betydelig risiko for at Andresen ikke ville klart å betjene både gjeld og vedlikeholdsutgifter, og at han til slutt måtte flytte fra huset. I et slikt tilfelle vil han neppe ha tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe seg en ny bolig i samme område.
Avtalen regulerer ikke alle tenkelige situasjoner som kan oppstå, og som Øvergaard påpekte må den tolkes i tråd med partenes felles intensjon. Eksempelvis er Andresens valg av leilighet i et fremtidig nybygg ikke nærmere regulert. Ifølge Øvergaard var partene felles intensjon at Andresen skulle kunne velge mellom leiligheter i flere prisnivå, men at han måtte betale leie dersom han valgte en spesielt dyr leilighet og i tillegg hadde inntekt over livsoppholdssatsen tillagt 2 000 kr.
Retten har inntrykk av at Andresen og hans støttespillere i liten grad har satt seg inn i avtalens bestemmelser om det økonomiske oppgjøret, og at misforståelser knyttet til dette kan ha vært medvirkende til at de har stilt seg sterkt kritiske til avtalen. Under hovedforhandlingen kunne hverken Andresens vitner eller prosessfullmektig vise til beregninger av avtalens økonomiske virkninger.
En virkning av avtalen vil være at Andresen ikke etterlater seg en boligeiendom til sine slektsarvinger. Ifølge Øvergaard ble dette tatt opp med Andresen før avtalen ble inngått, men Andresen mente dette ikke var problematisk.
I ett av møtene med partene tok Øvergaard av eget tiltak opp at dersom Andresen giftet seg kunne en fremtidig ektefelles arverett skape problemer for gjennomføringen av avtalen.For å bøte på dette foreslo Øvergaard at Andresen opprettet et testament som sa at Stubberud skulle arve eiendommen. Andresen var positiv til dette, og ga uttrykk for at det var Stubberud som var hans hjelper og ikke familien. Testamentet ble gjort ugjenkallelig for en periode på fem år.
Etter rettens syn var det neppe nødvendig å opprette testamentet, men dette får ikke avgjørende betydning ved rimelighetsvurderingen. Testamentet og avtalen om løsningsrett utgjør et hele, og må sees under ett, noe også partene har vært enige om. Retten nevner kort at ingen av ugyldighetsgrunnene i arveloven er oppfylt. Det er ikke ført bevis for «tvang, svik eller annan misleg påverknad eller ved misbruk av testators lettsinn, veikskap eller avhengige stilling», jf. arveloven § 63.
5. Øvrige forhold
Etter at avtalen var inngått sørget Stubberud for at det ble installert ny varmtvannsbereder og skiftet to kraner i Andresens bolig. Andresen har opplyst at han ikke hadde varmtvann på kjøkkenet, men mener det var unødvendig å skifte ut varmtvannsberederen. Det er på det rene at Stubberud og Andresen sammen oppsøkte en rørlegger i denne forbindelse, og retten mener det har formodningen mot seg at en fagmann skulle utføre dette arbeidet på Stubberuds regning hvis det ikke var nødvendig.
Stubberud overførte 29. april 2019 750 000 kr til sletting av Andresens lån. Den 3. mai var han med Andresen på et møte med Nav som medførte at ordningen med frivillig offentlig forvaltning ble avsluttet. Dette var en ordning Andresen hadde vært svært misfornøyd med.
Etter rettens syn viser også de etterfølgende omstendighetene at avtalen innebar betydelige fordeler for Andresen.
På bakgrunn av bevisførselen legger retten til grunn at både venner og slektninger avAndresen har fortalt ham at avtalen er ubalansert, og at han er blitt lurt av Stubberud. Det har vært et stort engasjement rundt saken i lokalmiljøet. På bakgrunn av det som er opplyst om Andresens personlighet er det grunn til å tro at han har tatt dette innover seg, og at det har preget hans oppfatning av avtalen og ordningen med en livsvarig borett i leilighet. At han nå angrer seg er imidlertid ikke grunnlag for å lempe avtalen.
Andresen har fremhevet at avtalen ikke bare var vanskelig å forstå for ham, men at den objektivt sett var komplisert og uklar. Retten er ikke enig i dette. Riktignok krever beregningene av bruksverdien at man setter seg inn i arveavgiftslovens regler for beregning av kapitalverdien. Utover dette er ikke avtalen mer komplisert enn den nødvendigvis måtte bli for å regulere de mest sentrale problemstillingene. Avtalens hovedelementer er dessuten lett å forstå, herunder det som har vært Andresens sentrale innvending; at avtalen omfattet hele eiendommen. I omfang er selve avtaleteksten begrenset til om lag to og en halv side.
6. Konklusjon
Selv om det skulle være slik at Andresen har et lavere kognitivt funksjonsnivå enn det normale, mener retten at han uansett forstod avtalens hovedelementer. Etter rettens syn tilsier ikke forholdene knyttet til avtalens inngåelse at den settes til side.
Ved den samlede vurderingen av avtalens rimelighet må det dessuten legges stor vekt på at avtalens virkning for Andresen ikke kan sies å være urimelig. Etter rettens syn er det ikke godtgjort at avtalen har andre potensielt negative konsekvenser for Andresen enn at han må flytte fra barndomshjemmet til en leilighet, og at han ikke etterlater seg arv i form av boligeiendom til sine nærmeste slektninger, dvs. kusiner og fettere. Disse konsekvensene var imidlertid tydelige for Andresen da avtalen ble inngått, og retten mener han var i stand til å forstå hva dette innebar. Etter rettens syn oppveies de mulige negative konsekvensene av de positive, jf. ovenfor.
Ut fra en helhetsvurdering av avtaleforholdet, herunder partenes stilling, avtalens bakgrunn, inngåelse og innhold, kan retten ikke se at det vil være urimelig å gjøre avtalen gjeldende. Det er derfor ikke grunnlag for å sette avtalen og testamentet til side i medhold av avtaleloven § 36.
Stubberud har nedlagt påstand om at det avsies dom for at avtalen og testamentet er gyldig.Retten bemerker at ugyldighet i prinsippet kan følge av andre regler og faktiske forhold enn det som har vært behandlet i saken, og at avtaleloven § 36 ikke er en ugyldighetsregel, men en hjemmel for lemping eller tilsidesettelse av avtaler. På denne bakgrunn avsies det dom på frifinnelse.
7. Saksomkostninger
Stubberud har vunnet saken, og har i tråd med hovedregelen i tvisteloven § 20-2 krav på å få dekket sine omkostninger. Det følger imidlertid av tvisteloven § 20-2 tredje ledd at retten kan gjøre unntak fra dette når tungtveiende grunner gjør det rimelig.Etter rettens syn er det grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen om ansvar for saksomkostningene. Dette begrunnes med at Stubberud burde ha sørget for at Andresen hadde med seg en egen rådgiver forut for og under avtaleinngåelsen. Til tross for Stubberuds intensjon om å opprette en balansert avtale som ble tydelig forklart, var det som nevnt ovenfor en klar risiko for at Andresen kunne komme til å endre mening på et senere tidspunkt. Stubberud valgte å inngå en avtale med enkelte kompliserende bestemmelser, og som omfattet store verdier, med en person som var klart mindre ressurssterk enn ham selv. Etter rettens syn har han ved dette noe av ansvaret for at det kom til sak, med de kostnadene det har innebåret for begge parter.
DOMSSLUTNING
1. Øyvind Stubberud frifinnes.
2. Hver part bærer sine saksomkostninger.